xGF2025: Problematiske forslag

I forbindelse med ombygningen af centerbygningen  til helårsboliger havde bestyrelsen for ejerforeningen fremsat nogle problematiske forslag til behandling på en ekstraordinær generalforsamling. 

Bl.a. foreslog bestyrelsen, at de dyreste af de nye boliger skal have adgang til parkeringspladser via ejerforeningens private vej. Det anser vi ikke blot for uhensigtsmæssigt, men også ulovligt, med mindre det er vedtaget enstemmigt af samtlige husejere, hvilket på forhånd er udelukket.

Præliminær juridisk vurdering

Udgangspunktet er, at en ejerforenings formue og arealer kun kan anvendes til fælles bedste for ejerne. Generalforsamlingen kan ikke gyldigt beslutte, at fællesarealer stilles til rådighed for udenforstående, hvis det påfører visse ejere gener, og det ikke ligger klart inden for foreningens formål.

Juridiske nøglepunkter:

1. Formålsbegrænsning
   En ejerforenings midler og arealer må kun bruges til fælles formål, jf. ejerlejlighedslovgivningen og normalvedtægten. At give en udefrakommende boligejer (som ikke er medlem af ejerforeningen) brugsret til vejen til egne private p-pladser er ikke et internt fælles formål, men en ydelse til tredjemand.

2. Gener for enkelte ejere
   § 8 i normalvedtægten forbyder beslutninger, der er egnet til at påføre enkelte ejere utilbørlig ulempe.
   Ekstra trafik tæt på nogle boliger kan udgøre en sådan ulempe, især hvis de berørte ejere rammes markant mere end andre.

3. Flertallets kompetence
   En ejerforening kan godt træffe beslutning om fællesarealets brug – men ikke hvis det går ud over enkelte ejere på en utilbørlig måde eller hvis det reelt er at give brugsret til tredjemand, hvilket normalt kræver enstemmighed eller særskilt aftale, evt. tinglysning af en vejret/servitut.

4. Vejret og servitut
   Hvis den udenforstående boligejer mener at have en ret til at bruge vejen (fx tinglyst vejret eller hævd), er det en anden sag. Men hvis der ingen eksisterende ret er, kan foreningen ikke bare “give” ham det ved flertalsbeslutning. Det vil kræve samtykke fra samtlige berørte ejere (i praksis hele ejerforeningen).

Sammenfatning:

En ejerforening kan ikke lovligt vedtage, at en udenforstående boligejer må bruge foreningens private vej til sine 12 private parkeringspladser, hvis det ikke følger af en allerede tinglyst ret, og især ikke hvis det medfører ekstra trafik og dermed gener for visse medlemmer. En sådan beslutning vil meget sandsynligt falde ind under forbuddet mod “utilbørlig ulempe” i § 8 – og desuden overskride foreningens formål.